买房贷款，根据自己”下一步'”的操作来选择贷款年限是最划算的：如果你考虑贷款后提前还款，房贷就选择贷款20年；如果你不考虑提前还款或考虑未来5年、10年会出售房产，房贷就选择贷款30年。
“房贷20年”和“房贷30年”，各有利弊，适合自己的才是最划算的
第一种观点：有人说，如果有可能，我愿意选择房贷一百年。
这种观点主要是认为房贷利率相对于其它金融贷款来讲利率较低，贷款时间越长，可以使买房贷款人预期收益最大化。一方面，选择最长的30年房贷期限，可以利用较低利率使用贷款更久的时间，通过其它金融方式使自身资产增值，来弥补贷款期限较长产生的利息，合理的规划可以使买房贷款人的收益最大化；另一方面，选择30年房贷年限可以使房贷月供降低，生活压力减轻不少，也因为房贷月供金额比20年少很多，还可以实现同时月供2套房产。
第二种观点：买房能不贷款就不要贷款，利息太多，所以，可以选择20年就不要选择30年。
这种观点主要是侧重考虑了总房贷利息，忽略了其它因素。显然房贷20年肯定比房贷30年所产生的总利息低，且在一定会提前还房贷情况下，不管你是2年、5年还是10年后提前还房贷，房贷20年都会比房贷30年实际支付的利息要少。（”因为会提前还款所以选择房贷20年还是30年都一样”，这句话是错的。）
以上两种观点，都有其合理的地方，也有其弊端，所以，任一种观点都不能适合所有人。
每个人的自身情况不一样，选择就应该不一样，适合别人的，未必适合你，所以，我们应该根据自身情况选择房贷年限。
根据下一步操作，来选择“房贷20年”或“房贷30年”
如果没有下一步操作，“房贷20年”和“房贷30年”的区别就是总利息多少的区别，直接选择房贷20年就是最佳选择，但是人追求利益最大化的行为是复杂的，并不是由单一决策决定的，往往在选择房贷后，还有下一步操作，实现利益最大化。
首先，你没有下一步操作，或者你的下一步操作是选择未来一定会提前还房贷，那就选择房贷20年，对你而言这就是最划算的。
虽然很多财经专家是鄙视这种做法的，但是现实生活中这种做法仍然适用于一定的人群。很多财经专家会告诉你，房贷利率很低很低，房贷期限越久越划算，如何如何操作可以获得较高的收益回报，这是对的，但是仍然有资产较少，收入较低的家庭，买房后并不会有任何下一步操作，或者下一步操作仅仅是努力多存钱，然后提前偿还房贷，不想背负房贷有心理压力。对于这样的家庭，直接选择利息较少的房贷20年就是最划算、最省钱的选择。
其次，房贷30年确实适合更多的人群。房贷20年，只是看起来总利息较少，但是后期有其它操作，实际收益会比房贷30年低。
这种做法是很多财经专家推荐的，他们提供了各种各样的操作方法，力求在明显房贷利息较多的情况下，通过其它操作，实现收益最大化。例如，你手上其实有全款买房的钱，但是仍然选择最低首付额度，最长的贷款年限，这样相当于买了房的同时获得了房价7成或6成的低息贷款（这里的低息意思是，其它任何金融贷款都比房贷高。），下一步把这笔资金合理的理财投资，可以获得比贷款利息高，甚至高很多的收益。或者，把这笔钱再购买一套房，一定期限后卖出，也可以获得不菲的收益。
所以，买房贷款后，下一步如何操作是决定房贷期限的关键。
总结
实现划算的途径，无非2个：第1个，尽量减少成本，降低损失，就是划算；第2个，增加一定的成本，获取更多的收益。
选择房贷20年就是在尽量降低房贷利息实现划算，在买房家庭没有下一步的其它操作或下一步操作是提前偿还房贷的情况下，这就是最划算的选择。
选择房贷30年就是增加了房贷利息的成本，通过一系列其它金融理财操作，获得高额的收益。这种做法适合更多的买房家庭，虽然后期的金融理财操作存在风险，但是收益十分可观。