最近一段时间以来，全国多地爆发了因烂尾楼导致集体断供的情况登上了热搜，截止到目前已经波及武汉、长沙、郑州、济南、重庆、昆明、南昌、南宁等十多个城市。这也让1994年以来开始执行的“商品房预售”机制存废问题再度引起楼市专家们争鸣，甚至部分专家们自己都“打起了架”！
近日，北师大房地产研究中心主任董藩在2022网易经济学家年会夏季论坛上表示：有的经济学家名气大，在网上他们强调必须取消预售制，这是说法完全是错误的，因为他们根本没有理解预售制背后的积极意义。董藩认为：“如果取消预售，现在开发商生产制造的能力会至少下降2/3，而当市场上房子只能盖出1/3的时候，市场的供需关系会变成什么样，价格长期来看会变成什么样？”
简单地来说，董藩认为目前的商品房预售让开发商有足够的资金扩张，这让市场上房子的供应大大增加，而不断增长的供应的房子，满足了人们的需求，因此房价才能保持在一个较合理的水平；如果说取消商品房预售，那么开发商的开发能力无疑会大大下降，届时市场上的房子会出现供不应求的情况，最终导致房价大幅增长。可以说商品房预售制，是我们可以享受“低房价”的关键！
当然有人的地方就有江湖，既然抵制取消的，同样也有支持取消的，比如曾经恒大的首席专家任泽平就表示是该取消商品房预售制了，“一手交钱、一手交房，天经地义”、“现房销售，所见即所得”，这是对购房老百姓权益的最大保障，防止不公平的单方面承担烂尾风险。
那么到底该不该取消？
商品房预售无疑能极大缓解开发商的资金链，其实预售制本身没有错，错误在于预售的资金存在被挪用的情况，如果开发商每个楼盘的预售资金都能严格按照规定用于归还该楼盘贷款及商品房建设，那么根本不会出现烂尾的情况，毕竟国内的商品房的售价远高于其成本，所以商品房并非不可以预售，关键在于预售的资金的监管。
就目前整个市场而言，个人认为可以分情况采取不同的应对措施：
一是空置率/去化周期较长的城市：如果一个城市商品房的空置率较高或者该城市现有商品房的去化周期较长，比如五年或十年以上的，那么显然这个城市的商品房已经过剩，存在供大于求的情况，对于这类城市，可以尝试取消商品房预售机制，直接以现房销售，此时并不会对房价产生太大的影响，反而可以保证购房者的权益。
二是商品房供不应求的城市：对于一些大城市，由于土地出让的限制，商品房供应量有限，市场存在供不应求的情况，考虑到大城市地价较高，且各类成本较高，现房销售对开发商的资金压力较大，因此在供不应求的大城市可以考虑保留商品房预售，但相比没有ZF兜底的民营企业而言，商品房预售可以仅针对部门央企或者省属大型房地产开发公司，这些企业一方面综合实力较强，另一方面企业有ZF兜底，即使真的资金链出现问题，有财政支持，不至于最终出现烂尾楼！
总结
任何制度的改变都不是一朝一夕的，特别是对于目前很多房地产开发商，因为前期步伐较大，本身资金链较为紧张，如果一刀切直接全面取消预售制，那么将会产生更多的“雷”，这对于购买预售商品房的群体反而不是一个好消息。就当前现实而言，目前要在全国范围内，一刀切地取消商品房预售制尚不现实，但渐进式的试点改革是可以的，通过分地区逐步试点取消预售制，这才不会扰乱市场秩序，你认为呢？
